“業權”與“業權分配”概念

業權:指在房地產領域內,權利主體在法律規定的范圍內,直接支配一定的物業,并排除他人干涉的民事權利。通俗地說,就是指在房地產開發里面的權利分配問題。

業權分配:是當業主購買某項目單元后,可按份額與其他業主共同享有社區可經營的公共場所、樓頂及電梯間廣告、人防工程、地面公共停車位等公共部分的全部收益(按政策規定歸政府或其他部門的權益除外),全體業主可以在政策允許前提下,按約定方式共同決定公用部分的使用方式,共享公用部分產生的收益。

為什么要弄清楚“業權”與“業權分配”?

購房者一直很關注自己購買的“建筑面積”指標或是自家的“套內面積”,卻忽視了其他部分,而這部分收益往往是相當可觀的。

您在置業的同時買到了什么?

所購買的物業的建筑面積部分的所有權,也就是合同上注明的面積部分的權利和收益——套內建筑面積歸業主自己所有,公攤面積歸全體業主所有;按相關政策由國家所有,其他公用部分面積的使用權、維護權和收益權——歸全體業主所有。

以一個普通住宅區為例,假定有100個地面停車位,每年僅車位收益就有幾十萬元,均攤到每戶就有數百元,“這些收益到哪里去了?”算過賬的業主產生了這樣的疑問。由于事先對此沒有明晰約定,最終導致明明是自己的錢卻收不回來,被開發商或是物業管理公司裝進了自己的口袋。由于信息嚴重不對稱與部分開發商的蓄意隱瞞,目前房地產市場尤其是入住后的小區出現了許多諸如此類的管理問題和糾紛,皆源自于此。

華遠地產提出 “業權分配”,正是明確各方權利,把這部分權利和收益明晰,將收益返還給業主。

1、華遠與長安保證擔保公司共同推進工程保證擔保

地面停車位是經政府發出的《建設工程規劃許可證》批準同意,在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。

地面停車位是小區公共區域的主要收益來源之一。過去通常該部分收益權都歸了開發商或物業公司所有。但是事實上,用作停車位的土地上并沒有建筑面積或構筑物,其所謂的產權,本質上只是土地使用權。因此,除去開發商已將車位出售或在售房合同中明確約定保留停車位權益之外,公共停車位的土地使用權應當由業主按份額共同擁有。因此,地面停車位的法律權毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區的全體業主,其產生的所有收益也應歸全體業主所有。

2、樓頂、樓面廣告收益歸誰所有?

很多商品房的樓體或社區里都有各種各樣廣告設置,業主們經過的時候可能從來沒有考慮過自己居住的樓頂、樓面甚至電梯間里的廣告收益是否自己也可以享有。事實上,在業主購買房屋的時候,如果開發商沒有在售房合同中對這些可產生廣告收益的公用部位的所有權進行約定,則所有利用與建筑物相關的公共空間及設備設施產生的廣告收益,都應該歸全體業主所有。

3、公共設施的收益歸誰所有?業主應該獲得哪些權利和收益?

作為一名消費者,當你花錢購買房屋的時候,除了關注房屋本身的所有權歸屬以外,是否想到過與房屋相關的所有公共空間、設備設施的權利歸屬呢?

按照開發商自己的經營目標,其在出售商品房時可以選擇采用將全部物業權益附同房產一同出售的銷售方式,也可選擇保留少量物業權益由自己經營(比如保留樓頂廣告的權益),但前提是開發商對所保留的部分應當在售房合同中給予明確,并且所要保留的物業權益不得含有政府規定業主應享有的基本物業權益,如:不得保留小區的道路、綠化、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊或政府規定的其他公用設施的權益。

如果開發商沒有在售房合同中保留樓外立面、樓頂、停車場等物業的特別權益,則與建筑物相關的所有公共空間、設備設施的所有權應歸小區全體業主共有,而由此產生的任何收益也應歸全體業主共有。

4、怎樣公平分配業主之間的權利和利益?什么是業權?

在尚無明確法律規定的前提下,為保護業主的權益,建議業主可以在購房時與開發商書面約定自己對小區內所有公用部分享有的共有權、收益權。同時可以借鑒華遠地產公司的“業權分配辦法”,即:首先明確小區歸全體業主,各業主根據業主份額(單位套內建筑面積/物業總套內建筑面積)在業主大會上行使表決權,分享小區收益,分擔小區義務及費用。

所謂業權,是指在房地產領域內,權利主體在法律規定的范圍內,直接支配一定的物業,并排除他人干涉的民事權利。

5、劃分業權對保護業主的權利有什么作用?

劃分業權,可以從根本上界定物業產權及其相應的責權利,不僅明晰了業主的責權利,更是保護了業主過往未曾享受過的收益權:本著“誰投資誰受益”的原則,業主在購房款中不僅承擔了所購房屋的建設成本,也承擔了部分公共區域的建設成本,因此這部分區域的收益權也當歸業主所有。這樣使收益分配更明確,同時徹底解決現存的物業管理階段的矛盾與糾紛,保護并約束開發商、物業管理機構、業主各方的合法權益及應盡的義務。

6、物業管理傭金制的實行,對業主有哪些好處?

所謂傭金制管理,是指物業管理機構報酬的提取方式為傭金制,物業公司按照服務標準提供充分的服務,并取得物業管理費相應比例的傭金。業主可以根據物業公司提供的服務好壞,來決定給予傭金的比例。

傭金制的實行與業權的劃分是直接掛鉤的。在傳統的包干制度下,物業公司收取的物業管理費減去成本即成為物業公司的收益。其弊端是一方面物業管理公司可能以降低成本的方式來提高收益,而直接影響到服務質量;另一方面由于業權劃分不明晰,物業公司可以將一些公共部分的收益占為己有,比如停車場、廣告位等,這樣不僅侵占了業主的收益權,也可能使物業公司的管理重心放在這些公共面積的經營上,而忽視為業主提供的其他服務。

實行傭金制管理,可以使物業財務管理具有極高的透明度,讓業主花的每一分錢都清楚明白,業主可以自行選擇物業管理的服務方式、服務水平及收費標準,而物業公司的收益則不再與成本有關,而是與服務水平掛鉤。

實行傭金制管理,可以提高物業管理機構的服務競爭力,物業公司常規的物業管理工作的水平高低將直接影響獲取傭金比例的高低。此外,由于業權劃分清晰,業主對公共區域享有明明白白的收益權,而物業公司的另一大責任就是為業主經營好這些公共區域以獲得良好的收益。因此物業管理機構的競爭力還在于是否有水平最大限度經營好服務區域內的經營性公共場所,為服務區域內的各業主帶來最大化的利益。有這種能力的物業公司,能獲得業主的聘用并取得高額的傭金回報,否則只能獲得低額報酬,且有可能面臨被解聘的危險。

業權在華遠·尚都國際中心項目、華遠·盈都大廈的試行,實際上是華遠地產以一位行業自律的先行者,通過孜孜不倦的研究創新和自身利潤合理化為代價,求得公平交易,讓購房者放心購房,這不僅是行業領軍者的楷模作為,更是發自于內的肩負社會責任感的一種奉獻。

路遙知馬力,華遠地產的最終目的是希望將此項研究成果推廣于實際的房地產銷售與管理過程中,實現誠信、公正、規范、以人為本的目標,并愿從自身做起,真正讓老百姓明明白白地買到放心房。

分配實踐之尚都國際中心

2005年度業權收入表

單位名稱:北京市首旅酒店物業管理有限公司(現更名圣瑞物業)第三分公司

會計期間或截止日:2005年12月31日

業權凈利潤=業權收入-業權成本-營業稅金及附加(計算方法見注1)-所得稅(計算方法見注2)

=252,383.37-75,319.40-13,881.09-45,493.78

=117,689.10元

注1,營業稅金及附加費用的計算方法是扣除傭金后的業權收入×5.5%

注2,業權所得稅的計算??則是按照當年項目產生的稅前業權利潤占本項目稅前總利潤的比例來分攤本項目當年應繳所得稅總額計算出來的

2006年度業權收入表

單位名稱:北京市首旅酒店物業管理有限公司(現更名圣瑞物業)第三分公司

會計期間或截止日:2006年12月31日  單位:元

業權凈利潤=業權收入-業權成本-營業稅金及附加(注)

=503,439.94-192,011.60-27,689.20

=283,739.14元

注:因尚都國際中心2006年度業權??營有利潤,但物業管理公司總體??營沒有利潤,所以整個項目2006年沒有應繳所得稅。

2007年度業權收入表

單位名稱:北京市首旅酒店物業管理有限公司(現更名圣瑞物業)第三分公司

會計期間或截止日:2007年12月31日  單位:元

業權凈利潤=業權收入-業權成本-營業稅金及附加-所得稅

=453,488.28-93,899.89-24,941.86-110,433.35

=224,213.18元

分配實踐之盈都大廈

2005年度業權收入表

單位名稱:北京市首旅酒店物業管理有限公司(現更名圣瑞物業)第四分公司

會計期間或截止日:2005年12月31日  單位:元

業權凈利潤=業權收入-業權成本-營業稅金及附加-所得稅

=901,449.25-333,124.73-49,579.71-144,620.97

=374,123.84元

2006年度業權收入表

單位名稱:北京市首旅酒店物業管理有限公司(現更名圣瑞物業)第四分公司

會計期間或截止日:2006年12月31日  單位:元

業權凈利潤=業權收入-業權成本-營業稅金及附加-所得稅

=1,180,162.54-219,653.44-64,908.94-18,135.21

=877,464.95元

2007年度業權收入表

單位名稱:北京市首旅酒店物業管理有限公司(現更名圣瑞物業)第四分公司

會計期間或截止日:2007年12月31日  單位:元

業權凈利潤=業權收入-業權成本-營業稅金及附加

=1,269,824.27-238,906.54-69,840.33

=961,077.40元

2008 - 2011
2011年

尚都國際中心、盈都大廈、首府大廈業權經營利潤總額為135萬元,其中:尚都國際中心近36萬元,盈都大廈95萬元,首府大廈近4萬元

2010年

尚都國際中心、盈都大廈、首府大廈業權經營利潤總額為111萬元,其中:尚都國際中心30余萬元,盈都大廈76萬元,首府大廈近5萬元。

2010年7月

在新浪樂居嘉賓聊天室舉行了以“業主買房還買到了什么?”為主題的華遠地產業權分配訪談對話。華遠地產客服中心總經理譚宇青、北京市圣瑞物業服務有限公司副總經理劉文彬、業主維權專家舒可心、北京市晟翔律師事務所律師包華參加了此次訪談。訪談中,譚宇青對華遠地產業權研究和實施業權分配的初衷進行了介紹;劉文彬與大家分享了業權分配實踐的案例;舒可心從社會各層面角度講述了華遠首推業權的前瞻性;律師包華從法律角闡述了華遠業權與《物權法》之間的種種聯系。

2009年

尚都國際中心、盈都大廈的全體業主迎來了華遠“業權分配”實行第四個年頭的豐盛收獲,尚都國際中心2009年業權經營利潤達到24萬,盈都大廈2009年業權經營利潤達到63萬。

2008年3月

尚都國際中心、盈都大廈的全體業主再次迎來華遠“業權分配”實行第三個年頭的豐盛收獲。

2005 - 2007
2007年9月

在《物權法》于10月1日正式實行前夕,搜狐網、焦點房地產網聯合華遠地產在華遠·裘馬都舉辦專題研討會,全國工商聯房地產商會會長聶梅生、全國人大法工委巡視員、教授,中國法學會消法研究會副會長,北京人大常委會立法咨詢專家河山與華遠地產事長任志強對話,就《物權法》實行對房地產業界將會有怎樣的影響、房地產業界將會發生哪些變化等話題展開探討,華本地產俱樂部數十名業內人士到場參與。活動中,任志強介紹了華遠進行“業權分配”五年來的理論研究和實踐、成效,結合華遠地產項目運作實例,到場者表現出極高的關注熱情,紛紛發言提問,表示華遠的實踐為開發企業、購房者更好地理解和實施《物權法》提出了一個好的解決方案。

2007年6月

在華本地產俱樂部“名家講壇”中,華遠地產許智來副總理進行了“華遠業權分配”主題驗分享交流會及互動討論,與前來聽講的數十名企業代表就華遠業權分配理論及實踐成效、操作方法、驗收獲等進行宣講,并現場解答了有關業權分配的很多問題。到場者對華遠實施業權分配表示極大的興趣,對華遠的誠信自律表示了極高的認可與支持。

2007年3月

法制晚報與千龍網聯合舉辦“新北京人的置業維權觀”論壇,華遠地產副總經理許智來應邀代表公司參加論壇。其他嘉賓還有,中國消費者協會投訴部主任邱建國、律師代表王建文以及業主代表舒可心。許智來介紹了華遠地產在維護消費者權利利益方面做出的巨大探索與努力,以及來自華遠旗下項目的業權收益,在場嘉賓表示贊許認可的同時也提及,購買品牌發展商的地產項目是理性置業的有效捷徑。

2007年3月

尚都國際中心、盈都大廈進行第二次業權收益分配,業主所得到的收益較第一年有較大幅度提高。

2006年9月

華遠·裘馬都面世,成為華遠地產首個以公寓住宅為主的業權分配實施項目。

2006年3月

“3·15”前夕,華遠地產獲得中國消費者協會“中國房地產業誠信建設金——2005年度推動商品房誠信建設典型事件”大獎。華遠地產倡導的業權、擔保,不僅成為首家維護消費者權益的開發商,更以實踐驗為公平交易提供了一種有益的嘗試,為推動房地產市場誠信建設提出了一種新型的方案。

2006年3月

尚都國際中心、盈都大廈2005年度業權收益計算完畢,舉辦首次業權收益返還活動,面向全體業主進行首次收益返還。多家媒體十分關注,到場采訪并做后續報道。

2005年10月

“華遠助消費者防糾紛”業權系列課堂在華遠·靜林灣售樓處繼續開講,華遠業主和許多購房者前來積極參與、領取宣傳手冊,聽取專業人士介紹華遠業權分配的理論和實踐。

2002 - 2004
2004年11月-12月

尚都國際中心、盈都大廈竣工入住,首旅酒店物業管理公司(現更名圣瑞物業)進駐并按照傭金制管理大廈,業權分配進入正式實施階段。

2004年3月

“業主,你買到的權利有哪些?”交流活動在華遠·尚都國際中心售樓處舉辦,此次活動是由焦點房地產網和搜狐網主辦,華遠地產協辦“3·15”消費者權益保護特別行動,中消協投訴事務部主任王前虎、華遠地產任志強、業主代表舒可心等關注消費者維權話題的各界人士共同探討業主到底有哪些權利以及如何保障維護的話題,同時將業權分配辦法正式推向廣大業主,希望他們能夠運用這一“先進武器”來保護自己的權益。

2003年12月

以“明明白白消費”為主題的業權系列課堂在建國飯店舉辦,多名業主前來參與,聽業權研究人員和專家分析如何在置業時保護自己的權利和利益。

2003年12月

“華遠助消費者防糾紛” 業權系列課堂在華遠·盈都大廈售樓處正式開講,這次“把權利還給業主”的業權課堂吸引了近百名業主和購房者前來聽講,此舉將一年來華遠舉辦的“業權分配系列活動”推向了高潮。

2003年8月

華遠地產繼分別邀請業主和開發商參加業權研討會后,再次邀請物業管理業界人士相聚一堂,萬通鼎安、國貿物業、第一太平戴維斯、今典等知名物業管理企業老總參加了會議,大家就“規范自律、當好業主的管家”紛紛表述自己的觀點和意見,并展開了熱烈的討論。

2003年6月-8月

北京市居住小區管理辦公室分別針對“尚都國際中心(A座)”及“盈都大廈”下發了《關于公約核準的通知》。兩個“公約”均區別于普通的物業管理公約,完全按業權分配模式擬訂。兩個項目“公約核準通知”的取得標志著業權分配模式從項目開發銷售到物業管理階段均得到了政府主管部門的批準。華遠地產將在尚都國際中心及盈都大廈全面試行業權分配模式。

2003年4月

由華遠地產主辦,城建開發總、萬通、天鴻、SOHO中國、金地、萬科、今典等知名企業老總、房地產業律師、北京建筑設計院、海淀區測繪隊以及北京眾多新聞媒體記者參加的“誠信自律、公平交易”業權研討會召開。大家紛紛以專業觀點聚焦“業權分配”,同時表示要積極支持和響應華遠地產業權分配試行工作。

2003年3月

華遠地產召開——“明晰責權、誠信交易”業權試行研討會,將一年來的業權研究成果公之于眾,為明晰購房者、開發商、物業管理公司三方之間責權利開了頭,在房地產界率先掀起為購房者維權的高潮。中消協人士、律師及多位業主參加了此次研討活動。

2003年2月

華遠地產取得了北京市國土資源和房屋管理局《關于在尚都國際、盈都國際項目中試行物業業權分配的意見》的批復。

2003年初

華遠地產完成一整套業權分配方案,內含《物業權益(業權)分配辦法》、《〈北京市商品房買賣合同〉之補充協議》、《物業管理公約》、《物業管理財務管理辦法》等一系列文件。

2002年7月

華遠地產召開了第一次討論會,北京市房地局苗局長、規委邱躍副主任等有關單位的領導、專家們應邀參加了會議,對華遠地產創新實行業權分配給予支持與建議。

2002年2月

華遠地產歷時兩年的時間初步研究奠定了業權分配理論基礎。在任志強的倡導下,參與研究單位有:華遠地產、北京市建筑設計院、李文律師事務所(現已更名)等各方專業人士。

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